La recesión en el sector inmobiliario residencial urbano de Alemania, que provocó descuentos poco habituales, está llegando a su fin. La razón de este cambio es una creciente escasez de viviendas en ciudades clave a medida que el impulso de crecimiento de Alemania alcanza al del resto de Europa, informa Bloomberg.
A sólo 30 minutos a pie de la mundialmente famosa Catedral de Colonia, a lo largo del río Rin, casas con pisos de roble, patios espaciosos y baños tipo spa se vendían hasta hace poco con descuentos que podían alcanzar los 57.000 euros (62.000 dólares).
Anett Barsch, directora de desarrollo de proyectos de la división alemana de Swiss Life Asset Managers, dijo que el acuerdo ofrecido por el desarrollador del proyecto Viva Agrippina de 300 apartamentos tenía como objetivo estimular la demanda después de que los compradores potenciales quedaran en “shock” cuando el Banco Central Europeo aumentó las tasas de interés en 2022, lo que provocó que los costos hipotecarios se dispararan.
Lamentablemente, quienes no pudieron aprovechar esta subida no tienen suerte. La recesión en el sector inmobiliario residencial urbano de Alemania, que era la razón de los escasos descuentos, está llegando a su fin. La razón de este cambio es una creciente escasez de viviendas en ciudades clave a medida que el impulso de crecimiento de Alemania alcanza al del resto de Europa.
Aumento de precios de cuatro meses
Los precios en Colonia han aumentado durante cuatro meses consecutivos, y los precios de las viviendas aumentaron un 4 por ciento en junio respecto del año anterior, según un análisis de Bloomberg de los datos de la plataforma inmobiliaria online Immowelt. Otras ciudades alemanas también están poniendo fin a dos años de caídas.
Múnich, el mercado inmobiliario históricamente más caro de Alemania, vio subir los precios en junio por primera vez desde agosto de 2022. Los cambios de precios anuales en 8 de las 14 ciudades principales pasaron a ser positivos, y en Frankfurt, el centro financiero de Alemania, los precios están cerca del punto de equilibrio después de caer más del 16% en un año en agosto de 2023, según datos de Immowelt. Silke Peschmann, directora de ventas de la agencia inmobiliaria Engel & Völkers en Colonia, dijo:
Los compradores ahora están más seguros de lo que pueden pagar y la demanda de todo tipo de propiedades residenciales ha aumentado significativamente.
Los precios en Alemania se han corregido mucho más fuertemente que en otros países europeos porque la mayoría de la gente alquila, lo que significa que los compradores tienen la opción de seguir siendo inquilinos en lugar de contratar hipotecas costosas.
En la mayoría de las otras grandes ciudades europeas, hay menos de esa opción porque la escasez de viviendas está obligando a los compradores a aceptar más rápidamente tasas de financiación más altas. Ocho de las 12 ciudades registraron ganancias en el último mes, según datos de Bloomberg City Tracker. Berlín y Frankfurt están entre las pocas ciudades que han caído, mientras que París es la que más reincide, con precios de las viviendas en la capital francesa que bajaron un 7,2% en junio respecto al año anterior.
Nueva era en el mercado inmobiliario europeo
El aumento de precios en Alemania forma parte de una nueva era en el mercado inmobiliario residencial europeo. En la era del dinero barato, los precios eran impulsados en parte por inversores que buscaban sacar provecho de la deuda, pero el mercado actual está impulsado más por los fundamentos de la oferta y la demanda, y esta dinámica está haciendo subir los precios.
El encarecimiento de la financiación también ha afectado a los constructores, lo que ha agravado la situación de la vivienda. El Instituto Ifo prevé que en 2025 se construirán tan solo 175.000 viviendas, casi un tercio menos que en 2023 y menos de la mitad del objetivo fijado por la administración del canciller Olaf Scholz. Las nuevas construcciones suelen ser más caras que las viviendas existentes, por lo que la reducción de la construcción está teniendo un impacto descomunal en los niveles del mercado.
Según Martin Güth, economista senior del Landesbank Baden-Wuerttemberg, cuando hay escasez de oferta, cada vez más personas que quieren vivir en su propia casa vuelven al mercado, lo que hace que el aumento de los precios sea más sostenible.
Es probable que los aumentos bruscos de precios, como los que hemos visto en la última década, pasen a ser cosa del pasado por el momento. Si nos fijamos únicamente en los rendimientos, el sector inmobiliario residencial sigue sin ser realmente atractivo.
La caída de la demanda ha sido un desafío difícil
Para los promotores inmobiliarios, la repentina caída de la demanda ha supuesto un duro cambio. Con cientos de propiedades en venta –desde apartamentos compactos de un dormitorio por 430.000 euros hasta apartamentos familiares de cuatro dormitorios por 880.000 euros–, Swiss Life AM comenzó en enero a ofrecer el pago de un impuesto de transmisión de la propiedad de hasta el 6,5% del precio de compra. La ventaja de esta ventaja es que no se incluye en el cálculo del coste por metro cuadrado y no afecta al coste del préstamo.
“Queríamos atraer a clientes que tuvieran los fondos disponibles, pero que quisieran esperar el momento perfecto para comprar”, dijo Barsch. La decisión dio resultado y el desarrollador ha vendido casi todas las unidades en Viva Agrippina, cuya finalización está prevista para mediados de 2025.
A pesar de un repunte de la demanda en los barrios de lujo de Colonia, cerca de restaurantes, parques y el zoológico de la ciudad, la recuperación todavía se limita a los prósperos centros urbanos de Alemania. Los barrios menos solicitados, y los promotores que han invertido en ellos, siguen teniendo dificultades, y esto podría dar lugar a un mercado inmobiliario de doble filo a medida que las tendencias demográficas divergen.
Construcción de viviendas asequibles
Según Jochen Möbert, economista de Deutsche Bank AG, si bien las áreas metropolitanas más grandes de Alemania podrían crecer hasta un 20% en 2040, la población en gran parte del resto del país disminuirá y la demanda de nuevas viviendas se reducirá en consecuencia. En el futuro, “los precios de los bienes raíces residenciales divergirán en consecuencia”, afirmó.
El riesgo de que la brecha entre los que tienen y los que no tienen se amplíe. En un intento por reducir esta brecha, el gobierno alemán ha comprometido más de 18.000 millones de euros hasta 2027 para estimular la construcción de viviendas asequibles. Scholz dijo en un evento de la industria de la construcción en junio:
Necesitamos nuevas construcciones a gran escala.
Hasta ahora, el anuncio ha tenido poco impacto. Grandes propietarios alemanes como Vonovia SE han cancelado nuevos proyectos de construcción indefinidamente, alegando el aumento de los costes y las restricciones regulatorias. Varios pequeños promotores, cargados de deudas, ya han cerrado sus proyectos debido al aumento de los costes de financiación.
Pero para las empresas con dinero y paciencia, los desarrollos residenciales que se centran en los residentes en lugar de los inversores siguen siendo atractivos. Barsch, de Swiss Life AM, afirmó:
Vender apartamentos en buenas ubicaciones a sus propietarios ocupantes es la opción económica más sensata en estos momentos.